昨天我文章后面有人留言说，很多人说受疫情影响，房地产延迟开工、交付，房源少了，成本高了，而买房的人又多，疫情结束后会不会大涨？吓的他直打哆嗦。
我看这个问题也有不少人问我，所以今天我再展开说说。
在分析之前，我肯定是不能闭着眼睛乱讲的，会向市场先去了解摸底一圈。所以今天白天我跟很多城市的开发商和业内朋友也聊了一下。通过跟大家的交流，有人打了75折，开了先河之后，降价来的比我预期的还要早！其实比你更怕的是开发商，因为疫情耽误几个月后，有些城市的开发商真的快扛不住了，特别是三四线城市的小开发商，我估计这次是受伤最大的，降价也会是最多的，打个七八折，降个百分之二三十很正常。在当下大家都足不出户，市场信心没有恢复之前，想要快速回笼资金，那就只能先降价，能抢收一点是一点。现在很多楼盘已经接到询问，某某都打75折了，你们打几折呀？我朋友也遇到一些楼盘销售在解释这个问题，一些楼盘本来已经想买的客户了，都被某房企的打折给打断了，想再观望观望市场再说。所以说只要有一家推出打折，就会让消费者觉得市场接下来是不是真的要开始降价了？因为如果真的有打75折的城市，别的开发商恐怕只能跟着打折促销，让购房者得实惠，否则很难卖出去。我问了哈尔滨一个销售渠道的朋友，他认为75折力度挺大！很果断，也很吸引人，对于刚需具有很大的杀伤力，再有就是吸引内部很大一部分员工跟进，加上其他优惠政策，在这样的困难局面下确实做到了突围。他告诉我，有个朋友因为这个75折优惠政策的吸引，然后在签约回款环节还有额外的优惠，确实是要准备出手了，因为是二孩家庭，大的要上小学了，正好有个项目有校区，所以他想入手了。至于他们自己的项目暂时还没有考虑降价！因为还想先观望一下。
我觉得既然有75折的项目出现了，那其他项目如果卖的不好，恐怕后面也会扛不住要跟着降价的。
我重庆的朋友说，重庆这边好几个开发商表示，准备跟进降价，昨天还在一个个给媒体打，准备走一波降价推广，因为75折卖房，确实使大家对市场有了降价预期，你不降价没人买单。而且昨天重庆沙坪坝核心区卖的一块地，虽然地很小，但楼面地价只有6500块，而周边房价已经2万了，相当于回到3年前的地价了。
西安，我跟当地业内人士了解的情况是，已经有富力、绿地、蓝光、中南等地产商在推出打折的促销活动了。
河南包括郑州和一些地级市也一样，打折的项目非常多，具体项目我就不发了，是朋友的公司，不方便发出来，但在当地的人应该知道。合肥，我也跟当地业内朋友了解到，合肥新站区、北城去年以来就有很多打折的，95折 甚至9折都很正常，因为供应大，配套不成熟，对全市消费者置业吸引力弱。而滨湖新区和高新区一直比较热门，所以城市还是处于分化状况。合肥都是大品牌开发商，现在还不存在资金断裂撑不住的情况，大不了就打折促销。但杭州就不存在打折促销的现象，开年卖的第一个豪宅盘凤起钱潮，单价就在6万以上，而且还要摇号，推92套房，第一天就有70多人报名，让市场大大松了一口气。杭州龙湖的一位营销总监告诉我，他们项目也没有折扣。另一个龙头房企在宁波的项目销售朋友告诉我，目前都是在打折促销，但力度还都比较小，线上直播成交才给个99折，因为他们在宁波的房子都不大愁卖，每个项目指标都是集团下的，只要各个项目指标完成，回款完成，资金不会存在问题的。小开发商可能抗风险能力小一些，会出现资金紧张吧。成都我问了下暂时还没有听说开发商打折的情况，但现在当地非常想放松调控政策。
所以纵观全国，基本上是新房供给少，市场行情好的城市，打折促销就少，而供给量大，市场行情差的城市，开发商就不得不推出打折回款了。因为房企今年的压力真的是很大，所以他们不得不提前抢收。平安证券研究所根据wind测算，2020年房企境内发行债券到期5902亿元、内房企海外发债到期2136亿元、房地产信托到期6544亿元，合计约1.46万亿元，较2019年实际到期值增长19.4%，资金偿付压力逐步加大。但这个数是不全面的，而且远远不止，因为还有银行贷款就没算进去，还有一些私募基金、P2P之类的，民间资金都没算进来，光是恒大碧桂园今年到期的资金就在6500亿以上，所以你们可以想象一下，这个1.5万亿的数据根本就不是行业真实负债水平。但比去年增加近20%，说明今年比去年的偿债压力是增加了不少，而今年一季度的销售基本上废了，可见房企的还债压力会有多大！
现在房企也在跟金融机构协商，因为疫情属于不可抗力，请求金融机构，对于那些上亿的贷款业务，能够延期还款一年，但会不会答应就不知道了。其中3月和11月是还债高峰期，所以上半年这一波的还债高峰期开发商压力会很大，原本指望小阳春的指望不上了。
但销售还是要继续做下去，怎么办，只能通过降价了，所以降价会来的比预想的早。因为2月份基本上废了，上半年还有半年度业绩指标要完成。虽然有的公司今年已经降低了任务，据我了解，融创、保利是已经调低了销售任务，特别是国企央企一般碰到这种情况，就会给自己减压，但很多公司还没有。有的房企已经准备裁员了，不过他们不叫裁员，叫人员优化，最高优化20%。2月份开始打折，大家可以到3月份看看市场情况再说。
从我今天了解的情况看，我预计上半年的折扣会是比较多的。
反而是六月之后市场会好起来，因为累积的需求会延后释放。
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