深度解析：长三角楼市的未来，精彩点评

12月1日，长三角一体化规划文件现世。晚上就有一位上海老友急忙打来，寻求解读。但我拒绝了，原因是：不敢说。

也不是这3万字的规划雄文无法解读，而是这个中华5千年文化所形成的城市群协作体，是无法用只言片语所能解述出来的。

在历史面前，壮阔和伟岸，只能仰视。

直到接下来这段时间，读了上海、苏州、杭州、无锡、绍兴等长三角城市的通史，再加上之前的研究课题，才勉强说在宏观概念上，心中有了长三角城市群的梗概，明白了长三角在今天有如此地位的真正原因。

下面子木结合12月1日出台的长三角一体化规划文件。来聊一聊我对长三角城市发展，以及楼市格局的看法。希望能通过这篇文章，让你真正读懂长三角。

1

地位

我们都知道，一直以来在中国能称得上真正的城市群的只有三个，分别是：长三角城市群、珠三角城市群（现粤港澳大湾区）和京津冀城市群。

至于谁更强，世人皆有说法。

比如这两年火热的粤港澳大湾区，以经济奇迹深圳和中国南大门广州带头，无论在科技还是私营经济上都要强于上海，而且有港澳自由贸易港加持，这种多元文化经济体制的城市群一定要比长三角强。

也有人说京津冀城市群更强一些，北京是国之首都，加上千年大计雄安和百年老城天津，还有中国第一机场，联合纵横，在政治战略角度上高于其他城市群一个段位，自然要强于其他。

那么真相到底是什么呢？

其实很简单，国家战略级的规划文件的标题已经写得明明白白。长三角叫做“一体化”，珠三角叫做“大湾区”，而京津冀只能叫做“协同发展”。

答案就藏在下面这幅图中。

这幅图是2011年8月，由美国空军国防气象卫星拍摄的，主要用来展示从1992年到2009年这17年里，人类在夜间使用电灯的变化情况。事实上和城镇化率以及GDP有很大的关联性，例如近10年长三角的亮灯率增加2倍，GDP却增长了足足4倍。

在这幅图中，我们看到在中国只有三个地方的灯光是最集中的，也就是我们所说的三大城市群。但在这其中，只有长三角的灯光是紧密连成“一体”，城与城之间交错纵横，边缘模糊到无法辨别，无论是密度还是规模均是中国的首位。这种形态才能称作“一体化”。

其次是珠三角。灯光虽紧密相连，但密度差于长三角。而且港澳与内陆的经济、政治体制不同，在协作效应上自然有些吃力，所以无法称之为“一体化”，只能对标国际湾区协作方式，称之为“大湾区”。

最弱的就是京津冀，除了北京和天津两大极点灯火辉煌外，几乎都是灯下黑，只能以北京、天津为核心，先富带后富，所以称作是“协同发展”。不过这几年环京区域发展也算可圈可点，能跟得上潮流的步伐。

有人说，“长三角一体化”规划文件的出台，也是再次确立了长三角在中国的地位，我一直都持反对意见。因为长三角自始自终都是中国城市群的极值，这是几百年甚至几千年迭代而成的。

为什么这么说呢？

我把它归结为两点，“坐拥中国经济动脉”和“深厚的文化资本积淀”。

2

不二法门

翻开中国地图，我们可以看到，长三角城市群位于中国东部沿海地区，东临黄海和东海，地处江海交汇之地，是长江入海之前形成的冲积平原。

也可以说，长三角地区就是中国的东大门。

在世界进入海权时代后，海路运输成本大大降低。世界各国想在中国做生意，贸易往来，就必须经由沿海口岸，将货物辗转，运输其内。

在这其中，处于长江入海口的上海港、宁波舟山港起到了关键性作用，常年以来两港吞吐量巨大，名镇海外。其中上海港更是被誉为世界第一港。

当然世界十大港口，有七个均位于中国，除了长三角，还有珠三角的深圳港、广州港，但为什么我说长三角享拥了中国经济动脉呢？

因为长江。

长江贯通中国内陆，世界贸易在上海港发生，所有货物可直接由水路进入中国内地，例如沿江的南京、扬州、芜湖、武汉、岳阳、宜昌、重庆等城市，绵绵不绝。这是其他港口所无法比肩的。

贸易的本质是商业，商业的背后是制造业、工业等实体经济的成果，所以长三角这些年创造了不计其数的富商、富企、富镇、富城，这和自始自终坐拥中国“财富动脉”，不可分割。

其次是“文化资本”。

对于文化资本我要解释一句。我们在衡量一个地区的经济时，很多人都爱用GDP、人口、人均劳动力等指标来核算，但很少提及“文化资本”。何为文化资本？

简而言之，就是此区域所有人的做事风格、脑回路，以及共同的价值观。这个对当地经济发展的影响几乎是致命的。

我们经常听到一句话，“天上九头鸟，地上湖北佬”，湖北人就是非常聪明努力的，这是地方文化对教育重视的结果；再有福建人，家家都爱做生意，鼓励孩子成人以后走南闯北，所以在中国，闽商始终占有一席之地。

当然你也见过，有的地方官僚主义盛行，凡事靠关系，大人懒散无为，还喜欢把孩子藏在羽翼之下，生怕出去遭罪。这种地方数不胜数，自然经济落后，即使是投资个金山银山，几年之后也会颗粒无收。

反过来我们看长三角。

我在翻阅长三角大多数城市的通史后，发现自始自终离不开两个字——“治水”。史中记载，长三角在两千年前的经济水平远不及北方城市，最大的问题就是太湖的水无法治理。

每逢雨季，太湖水位急涨，淹没多数良田。当地民不聊生，经济更无从发展。长三角治水工程的难度和量级，古今往来全世界都没有的。

因为太湖环境复杂，牵连6大水系，当地居民一辈子的投入可能只是沧海一粟。所以世世代代长三角区域都是以“治水”为根本，工程浩大需要几代甚至几十代人民的共同协作。

所以长此以往，长三角的老百姓形成了一种骨子里的品质，“协作共赢”。

这在改革开放后，长三角地区兴起的乡镇集体经济改革，可以看得到。那时候江浙一带，家家户户合作开办小作坊、小企业，各种厂子如雨后春笋。直到现在，江浙一带的小镇，依然富可敌城。

“有规划，爱协作”同样体现在现代化工业层面。例如闻名全国的苏州工业园区，正是把长三角地区的“文化资本”发挥到了极致。苏州园区创立之初，就花了足够的功夫进行规划，每一片土地都它自己的功能和作用，整个工业园区从上游到中游下游，采购、生产、运输，均打造了严丝合缝的产业闭环。

长三角工业之强，有目共睹。2018年，在中国百强产业园区榜单中，长三角地区就入围了30家，其中“文化资本”最强的江苏地区更是达到20家。

3

迷局纷争

当然长三角人民的骨子里，即使再喜欢“协作”。如果把视角拉高，放在城市面上，依然脱离不了“纷争”。

1978年改革开放后，中国迎来国际化东风，以制造业为主的长三角在国际舞台大展拳脚。外需订单，让长三角供不应求。

然而在2008年之后，金融风暴席卷多数发达国家，外需腰斩，长三角出现产能过剩，「存量博弈」现象。

以贸易为支撑的经济格局被打破，长三角各城开始寻求转型。与此同时，因产业资源是固定的，长三角城市各不相让，导致纷争加剧。

这几年，杭州因阿里巴巴等互联网公司兴起，一度让上海蒙了灰。很多人都说，上海成了环杭城市。而苏州作为中国最强地级市，这几年顺风顺水，2018-2019房价大热，持续暴涨，坊间传闻上海成了苏州的后花园。

其次被誉为“苏南三霸”的苏州、无锡、常州，因为产业同质化严重，打的不可开交，尤其是苏州和无锡互相看不起，暗自较劲，当年的新加坡工业园区之争家喻户晓。谁叫大家都有实力，民营经济很强势，乡镇企业很厉害，外资企业一抓一把。

但在外面苏南却团结一致，看不起苏中的扬州、泰州、南通和苏北的徐州、连云港市、盐城、宿迁、淮安，当然也包括江苏省会南京。

南京作为江苏省会，地位却异常尴尬。苏南被上海超强磁场辐射，跟自己没啥关系。苏北又辐射不到，相比之下，安徽的滁州、马鞍山反倒是南京辐射范围里最受益的两个城市。南京也因此被戏称“徽京”——安徽的京城。

苏州和南通则是抢上海新机场抢了好几年，苏州想通过机场稳超杭州，实打实的进入新一线城市行列；而南通是想证明自己可以更好地服务长三角之核“上海”，不甘落后，况且南通近几年人口加剧流失，需一方利好才能稳得住局面。

相对于江苏，浙江一带温婉很多。

杭州作为省会城市，经济和人口屡传佳绩，老大地位自然牢不可破，宁波作为第2大城市，应该没有勇气向老大发起挑战。还有温州、台州、绍兴、嘉兴等城市发展的相对来说较为均衡，没有过于明显的差距。

安徽的纷乱也很多，地形辽阔，南北相距太远，合肥对皖南皖北没有辐射力，隔壁的滁州和马鞍山市受南京虹吸严重。当然强省会战略到来之后，安徽“合一省而肥一市”，也在不断将资源集中化。但也少不了其他城市的诟病。

当然我描述的这些还是，如果细致了讲，还可能涉及到更深层的纷争。常言道，“合则成，争则散”，长三角为了调和各城之间的关系，可谓煞费苦心。

所以，《长三角一体化发展规划》文件背后花了多少功夫，是难以想象的。其出炉的目的正是为了结束纷争，让长三角所有城市像苏州工业园区一样，分工明确，优势互补，将“文化资本”的理念释放到整个大区。

也只有这样，才能避免资源浪费，将这台经济大机器的功用发挥到极致，成为中国最有力的经济支撑。

4

规划的秘密

这份3万多字的规划文件，详尽了所有城市的发展建设、职责任务和目标。网上有关信息很多，子木在这里就不一一说叨了。下面主要讲几个比较深的点，这些点和最后一部分楼市息息相关。

首先是规划文件再次确立了上海的龙头地位。

老大哥还是老大哥，上海依然是长三角的雷打不动的武林盟主。所以杭州超上海的腔调可以歇一歇了，之前我也讲过，杭州和上海的距离，大概差了一个重庆。

正巧GDP也是这样分布的，2018年上海GDP全国第一，达到32679亿元，而杭州是13500亿，差额19179亿元，和重庆的20363亿元相差不大。

这次规划文件一次性给了上海9个抬头，分别为“五大中心”和“四大品牌”。当然这些都不是什么创新，是上海之前产业的延续。大家也没什么概念。

我讲的简单一点，就是上海的作用和当年的香港类似，是整个长三角地区的门户。整个长三角是“前店后厂”的协作模式，凡是想通过长三角做金融、贸易、航运、国际经济等生意的企业，基本都要在上海设立企业驻点。上海把需求传到后方（长三角地区），进行派单。后方再将结果反馈到上海。

当然企业也可以定向去单独城市寻求合作，这次规划文件把各大城市的主要职能分割地非常清晰。

例如江苏的制造业发达，科教资源丰富，定位为“科创中心和先进制造业基地”；浙江的互联网（杭州阿里）做的不错，民营经济也发达，定位为”全国数字经济高地，对外开放枢纽“；安徽的特色是内陆辽阔，制造业有特色（科大讯飞），定位为“具有重要影响力的科技创新策源地、新兴产业聚集地和绿色发展样板区”。

在地域特征上，文件规划表现的特征就是“错位发展”。

这点很重要，因为之前就存在数字经济赚钱，长三角各城市疯狂投资抢夺数字经济资源的情况。结果大都无功而返，造成了极大的资源浪费，最后杭州夺魁。

事实证明，“产业是需要基因的”。

这让我想起小时候看过的犹太人做生意的故事。在一条街上，有一家饭店开的很热闹，中国人看到眼红，纷纷有人盘店开第二家第三家饭店，最后因为产能过剩，竞争激烈，大家都赚不上什么钱了；

但犹太人不一样，如果这条街有一家饭店非常热闹，那么这些人是不是需要停车，停车之后是否需要洗车？人们吃完饭后要不要去唱K？于是一条街洗车店、KTV、洗浴中心等等都开起来了。

优势互补的效益显然要比同质竞争多得多。

下面敲黑板了。规划文件虽然是在各城市的基础上进行宏微观规划，但有些地方的确迎来了利好。我把结论写在下面。

1、城市群概念升级到至高点，城市地位不再以行政等级划分，地理位置再次成为价值核心。

例如龙头上海旁边的昆山、嘉兴、太仓成为首批产业沿溢城市，未来会迎接更多的产业在此兴建。它们未来的发展格局甚至要强于内地一些二线城市。其次是安徽并入长三角阵营，对于安徽来说也是历史契机，安徽此次被定义为“创新活跃，生态良好，内陆腹地辽阔”，间接的意思是企业生产成本较低，未来长三角的诸多产业工厂可转移至此。

2、长三角各城市形成产业闭关，以“小组形式”进行协作。

所谓小组就是细分下来的都市圈。例如苏锡常都市圈、南京都市圈、宁波都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈。这里除了苏锡常都市圈，无锡能和苏州一较高下外，其他都市圈的“核心”异常突出。

在下一个阶段，都市圈会以“集一圈之力强一城”的战略为发展主要核心，那么南京、宁波、杭州、合肥等强市均会对周边城市进行“强吸血”，资金和人才会加速向内积聚。

所以我坚持一个观点，除了上海有反哺环沪城市的能力以外，其他都市圈均不存在环核心城现象。例如所谓的环杭州、环南京、环宁波等。这些在目前发展阶段只是伪命题。近几年，房价由此炒作得厉害。

3、注意城市产业定位。产业定位的背后就是财富效应。

例如上个世纪，最赚钱的就是工业，现在最赚钱的是金融、和以互联网为主的高新产业，下一个时代则是数字经济、AI人工智能、生物等第三产业。产业高级了，财富效应高，人均收入高，自然会吸引大量高素质人才，对于城市发展不言而喻。这也是这些年长三角所有城市都在争取建设高新区的原因。

此次，长三角一体化定调，杭州的标签是“中国数字经济战略高地”；宁波的标签是“对外开放重要枢纽”（这和宁波舟山港有一定的关系）；苏州定义为先进制造业基地……大家可以根据自身产业基因，匹配它们的商业价值。知道哪些是当代的财富产业，也就知道了他们未来发展的趋势。

5

楼市迷局

接下来，我以上文观点为基础，来帮你真正解剖长三角楼市。

长三角经济在国内是出类拔萃的，房价分布也有几分相像。在11月全国房价榜单中，只有上海（53364元/平米）、杭州（32789元/平米），南京（28953元/平米）进入了房价TOP10，分别位列第3、6、7名。

同样，在上一轮房价大周期中，长三角各城市的表现不俗。总结规律，楼市是以上海为龙头带动，然后板块轮动至环沪区域，紧接着南京、苏州、杭州等主要新一线城市房价开始上涨。

在2015年，被称为楼市四小龙（苏州、厦门、合肥、南京）的城市中，长三角独占三席。杭州启动较晚，是因为在2010年的房价周期中被温州炒房客洗劫过，有阴影，但涨幅可没落下。

此后，长三角整个区域房价大热，大城小镇的购房者蜂拥入楼市接盘。直至2019年上半年，苏州房价还呈一天一价的形式上涨，后发布严政才把火苗摁了下去。

为了方便理解这几年长三角的楼市格局，我把2015年-2019年长三角主要城市的房价数据，特意调了出来。

（长三角各城市2015-2019年房价涨幅排行，单位：元/平米）

我们可以看到，在上轮周期中，长三角地区整体房价涨幅的平均值为58.79%。也可以笼统地说，如果你2015年，在长三角买个差不多点儿城市的房子，花了100万，2019年这房子就能涨到158.79万，按照复利计算，年投资回报率达到12.25%左右，跑赢通胀没问题。

在长三角主要城市中，位于58.79%以上的城市有12个，占比1/3，说明长三角虽利好，房价大涨，但整体分化趋势明显，价值多集中于头部城市。如若房子买在了边角区域，依然无法享受区域发展红利。

在这其中，昆山较为突出。以118.99%的涨幅位列第一，在房价榜单上，4年上升了7位，这说明上海修了通往昆山花桥的地铁，产业和人口迁移明显。同样，环沪的嘉兴，房价涨幅达到74.75%，都进一步证明了环沪价值的可实现性。

其次是杭州，以103.91%的涨幅位列第二，杭州是一个对房地产情有独钟的城市，几乎每一轮房价周期，都会荣登全国房价涨幅名单首列。

杭州炒作氛围浓烈，居民杠杆率较高，这波大牛市，和2018年33万人口的净流入不无关联。此次文件规划给予杭州利好，又进一步将杭州上涨的房价夯实。所以杭州接下来会高位横盘，有价无市。不过待到2022年亚运会，房价又将会上升一个段位，稳居长三角房价第一梯队。

再者就是苏锡常。无锡和常州因2015年房价基数较低，空间较大，故这波涨幅排在苏州之上，是很正常的。但在经济面上和苏锡差了一截的常州，此次房价涨幅达到99.39%显然有些过分，房价存在一定的泡沫。

苏州涨幅66.26%，排名第10显然是不符合预期的。和同量级的杭州相较，GDP比杭州强，环境也不输于后者，房价的差距却是一个无锡。

无论横向比较还是纵向比较，苏州依然是长三角地区的价值洼地，这也是2019年以来苏州楼市“逆市恒涨”的原因。虽然苏州现在政策封市，但论其房价根本，和南京、杭州，甚至上海比较，依然存有底部价值。大家有机会就上车。

这里还要提一点，看房价涨幅的前提一定要关注房价基数。例如上海的涨幅是51.44%，虽然跑输了大盘，但是量级足够，房价增量是泰州、芜湖、合肥等城市所无法比肩的。

最难堪的就是体量又小，涨幅又差的城市，这些城市如若地理位置不佳，未来很难翻盘，房地产自然没有投资价值。例如长三角的盐城、铜陵、宣城、镇江等。

湖州房价涨幅仅为13.65%，排名倒数第二，这也佐证了我之前所说的“环杭价值“是个伪命题。温州房价涨幅0.38%，排名倒数第一，说明温州楼市的伤口尚未愈合，这是人口外流，经济下滑所导致的必然结果。房价没有支撑力，如何谈涨幅，而且早期温州炒房严重，破坏了刚需土壤，这也导致外来年轻人无法进入，整个区域陷入发展困境，其他城市都要引以为鉴。

这里还要提到一个城市，南通。近段时间异常火热，机场的利好进一步夯实了之前涨起来的房价，但是目前炒得有些过分，据数据报告，南通最贵房价已经直通4万。目前来说，房价不涨已接近饱和，机场红利有限，千万不要捂着耳朵进场接盘。因为南通虽然GDP不弱，但是经济结构以国企为主，人均收入低，人口外流，这是很重要的问题。

6

楼市价值

最后说一下我对长三角的展望。形式老套，但理不糙，还是用人口和产业作为主力支撑点进行论述。

先说人口流动。下图分别为2018年人口流入图和人才增量图。

从图可以看出，长三角的江苏省人口流动显然不如浙江，这是因为江苏省没有形成绝对龙头的影响力，即使是苏州也无法撬动无锡、常州的人口。

其中人口进量最多要属南京市，因为科教资源较强，对安徽省有很强的吸引力。当然苏州在2018年名声大噪，再加上《挺好的》等热播剧上映，在国内的知名度大大提升，对“逃离”一线城市的人才有很强的吸引力，相信在2019年会迎来人口进量井喷。

其次是浙江省的杭宁二市。杭州吸引的是外来全国性人口，宁波则是对宁波都市圈内人口有强吸引力。宁波这个城市发展可圈可点，坐拥全球第三大港口“宁波舟山港”，实力不容小觑。上轮房价增幅达到53.07%，在同等量级城市里中规中矩，房价上涨情理之中，房地产价值中上。

安徽则不用多说，被引入长三角一体化战略，但自身还是中原城市属性，强省会战略下，人口对周边保持着绝对的吸引力。

其次是人才方面，有一份报告很有价值，就是清华大学和领英联合共同发布的一份《长三角地区数字经济与人才发展研究报告》。数字人才可以理解为高新人才，自然也带有“高薪”属性。

数据统计，长三角近年整体对人才吸引力较强。其中最强的是上海，其次是杭州和苏州。高水平人才流失最严重的是金华，合肥和常州，其次是南京。

报告称，杭州充当着人才中转站的作用，引入国际、港澳台人才，然后将人才输出到全国各地，当然以阿里巴巴为首的产业对数字人才的吸引力在长三角，实为第一；

南京则是充当着输送初级人才的作用，科教资源强，当地高校质量整体较高，但目前的产业结构很难留得住人才，比较缺乏人才的进一步成长空间，当然，科教强的城市产业是很好转型的；苏州则整体较为均衡。

总的来说，2018年人口及人才的流动形式，是长三角城市群启动后的结果。这个结果会以“强者恒强，弱者恒弱”的态势继续演绎，除上海外，其他地区的资源会加速集中，人口加速流动，自然对房价产生了一定的作用。

最后我们再来看经济。

如果你细读文章，会发现2015年-2018年长三角地区城市房价涨幅和其经济走势有很强的关联性。安庆、滁州、宣城、铜陵、池州等地经济体量小，增速低，说明产业效益低，楼市无强支撑力，房价涨幅自然跟不上，其中铜陵经济增速更是从8.2%下滑到了3.9%。

其次从经济人口对照房价，我们也可以看出有些城市的房价泡沫是很高的。例如金华4100亿的经济体量，房价却达到1.5万/平米，50.88%增速炒作部分较大，当然紧挨着温州，这也是“文化资本”所导致的。同类比较，还有舟山、芜湖、绍兴、扬州等地，经济和房价均有反差现象，大家一定要谨慎。至于其他城市，大家可以通过人才和经济，以及房价涨幅情况进行反向推理。

7

长三角未来

最后再多说几句。

长三角地区作为中国经济的主要支撑之一，内部依然蕴藏着财富机遇。报告称，2025年，长三角地区中心区城乡居民收入差距控制在2.2∶1以内，5G网络覆盖率达到80%，地级及以上城市空气质量优良天数比率达到80%。

最重要的是，常住人口城镇化率要达到70%（目前长三角的平均城镇化率为67.38%）。别小看这2.62个百分点，又是一大波城市红利。

其次要多研究城市之间的联系。长三角一体化战略意在打破城市结界，让所有城市形成有效的集体分工协作体系。那么城市之间人口的流动性会大大增加。产业、教育、环境将成为人口动迁的核心因素。换言之，无法承接产业的小城会加速被抽干。核心主要城市日益壮大。

对于楼市来讲。经过2015-2019年为时4年的大周期，基本所有城市都要回盘企稳，房价整体会回落一个区间。但是诸如杭州、苏州这样的核心大城，其核心地段一定能扛得住楼市周期。

接下来，楼市趋冷，城市房地产价值会暴露原型，像温州、金华这样的炒作城市会加速暴露价值，但同时也是刚需置业的好时机。大家一定要关注底部机会，合适时机上车。

总之，长三角一体化战略落地，背后会是万亿资金的投入。对于我们来说，享受城市发展红利最好的选择，莫过于在核心城市的潜力地段买一套房。这也是当下跑赢通胀财富增值的最好选择。

当然长三角的诸多问题，靠子木这万八千文字无法尽述。但此文可以帮你从宏观到微观对长三角有一个整体的认知，对于身边的人也能讲得清楚。最后希望大家多多转发，让更多的朋友认识中国第一城市群“长三角”。